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Genossenschaftsgedanke
Vom Wohnen in einer Genossenschaft


Fragen...
und Antworten zum Thema Genossenschaft

Wieso soll ich Genossenschafter werden?

Was bezwecken die Baugenossenschaften?

Was heisst eigentlich gemeinnützig?

Wieso muss ich einen Anteilschein übernehmen?

Sind Genossenschaftswohnungen stets billiger?

Welches sind die weiteren Merkmale von Genossenschaftswohnungen?

Wieso erhöhen Baugenossenschaften die Mieten?

Weshalb braucht es teure Wohnungserneuerungen?

Weshalb verkauft eine Baugenossenschaft ihre Wohnungen nicht den Genossenschaftern?

Wer entscheidet in einer Baugenossenschaft?

Wozu soll ich an der Generalversammlung teilnehmen?

Mieter im "eigenen Haus"?

Was steht im Mietvertrag?

Wozu dienen die Statuten einer Baugenossenschaft?

Was sind subventionierte Wohnungen?

Was ist mit der "Solidarität" gemeint?

Weshalb gibt es zuwenig Genossenschaftswohnungen?

Kann eine Genossenschaft einem ihrer Mitglieder die Wohnung kündigen?

Was darf ich an meiner Wohnung selbst verändern?

Was tun, wenn etwas kaputt geht?

Auf welcher Seite steht der Hauswart?

Wie kann ich in unserer Genossenschaft aktiv mitmachen?

Wo finde ich Kontakt und Hifle?

Wer weiss Bescheid über Gemeinschaftseinrichtungen?

Wann ist der Genossenschaftstag?

 

Schweiz. Verband für Wohnungswesen
Bucheggstrasse 107
8057 Zürich
SVE



Jeglicher Text auf dieser Seite ist entnommen aus dem Leitfaden zum Wohnen in einer Genossenschaft. Publiziert im Jahr 1980 vom Schweizerischen Verband für Wohnungswesen (SVW).

Verfasser:
Dr. Fritz Nigg
Zentralsekretär des SVW

Der Einfachheit halber wird im Text stets der Begriff "Baugenossenschaft" verwendet. Er dient als Sammelbezeichnung für Namen wie Wohn-, Mieter- oder Siedlungsgenossenschaft sowie gemeinnützige Wohnbaugesellschaften und -ver-eine.

Bau und Wohngenossenschaften sind, wie die Menschen, die ihnen angehören, individuell verschieden. So mag in der Heimgenossenschaft Schweighof das eine oder das andere etwas anders sein, als es hier beschrieben wird. Sollten Sie deshalb weitere Auskünfte wünschen oder Fragen haben, die hier nicht beantwortet sind, so wenden Sie sich doch bitte an den SVW.


Falls Sie auf dem laufenden sein möchten über das Wirken, die Leistungen und die Probleme der Bau- und Wohngenossenschaften, dann lesen Sie "Das Wohnen", die Zeitschrift für genossenschaftlichen Wohnungsbau.

Verlangen Sie ein Gratisexemplar direkt beim SVW: 044 361 42 40

Website des SVW
Die Baugenossenschaften sind für Ihre Mitglieder, die Genossenschafter, tätig. Wer also eine Wohnung mieten will, kann dies in der Regel nur als Genossenschafter tun. Der Beitritt zur Baugenossenschaft ist für den einzelnen mehr als eine reine Formsache. Als Genossenschafter stehen im besondere Rechte zu und Möglichkeiten, die ein Mieter sonst nicht hat. Anderseits geht er zusätzliche Verpflichtungen ein, zum Beispiel jene, einen Anteilschein zu übernehmen.

Wieso muss ich einen Anteilschein übernehmen?

 

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Die meisten Baugenossenschaften sind Mietergenossenschaften. Sie erstellen und kaufen preisgünstige Wohnungen von guter Qualität, welche sie verwalten, unterhalten und ihren Mitglieder zum Selbstkostenpreis weitervermieten. Der Bund, manche Kantone und Gemeinden sind ihnen in bestimmten Fällen dabei behilflich. Ferner stehen die Baugenossenschaften einander gegenseitig bei, zum Beispiel über den von ihnen getragenen Schweizerischen Verband für Wohnungswesen und dessen Sektionen.

 

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Gemeinnützigkeit ist ein Kennzeichen der dem Schweizerischen Verband für Wohnungswesen (SVW) angeschlossen Baugenossenschaften. Es bedeutet, dass die Wohnungen nach dem Selbstkostenprinzip vermietet werden. Die Mieten sind so niedrig anzusetzen, dass die Genossenschaft keinen Gewinn erwirtschaftet, sondern höchstens eine bescheidene Verzinsung der Anteilscheine. Die Mitglieder des Vorstandes beziehungsweise die angestellten Verwalter erhalten dementsprechend auch keine Gewinnbeteilung, und der Überschuss bei einer allfälligen Auflösung der Genossenschaft darf nicht einfach auf die Genossenschaft verteilt werden.

 

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Als Unternehmung benötigt eine Genossenschaft eigene Geldmittel, die Genossenschaftskapital genannt werden. Sie ergänzen die Darlehen der Banken und allenfalls der öffentlichen Hand, die bei einer Baugenossenschaft den Hauptteil der Finanzen darstellen. Das Genossenschaftskapital kommt dadurch zustande, dass jedes Mitglied mindestens einen Anteilschein übernimmt und damit den entsprechenden Geldbetrag der Genossenschaft zur Verfügung stellt. Auf dem einbezahlten Betrag wird den Genossenschaftern meistens ein bescheidener Zins vergütet. Beim Austritt zahlt die Genossenschaft den einbezahlten Betrag voll zurück.

 

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Die Mieten neuer Wohnungen sind nicht unbedingt niedriger als jene vergleichbarer Wohnungen der gewinnstrebigen Wohnungswirtschaft. Bei den Anlagekosten (für Grundstück, Gebäude, Umgebung usw.) müssen die Baugenossenschaften nämlich ebenfalls mit Marktpreisen rechnen, da sie z.B. weder Land erben noch eine eigene Firma günstig mit einbeziehen können. Auch die Finanzierung und der Unterhalt kommen sie meistens nicht billiger zu stehen, sofern sie keine Beiträge der öffentlichen Hand erhalten. Trotzdem weisen die meisten Genossenschaftswohnungen vergleichsweise niedrige Mieten auf. Dies liegt hauptsächlich daran, dass aus den Mieten weder Gewinne abgezweigt werden noch spekulative Kaufpreise bezahlt werden müssen.

 

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Die Genossenschaften bemühen sich, Wohnungen anzubieten, die einen bestimmten Qualitätsstandard aufweisen, ohne anderseits mit Luxus belastet zu sein. Die angestrebte Qualität ist "von aussen" nicht immer sichtbar, weil sie sich beispielsweise in einem wirksamen Schutz vor Lärm oder in einem geringen Heizölbedarf äussert. Ebensowenig sichtbar ist das Wohnklima, als Ausdruck der Beziehungen unter den Nachbarn und zur Genossenschaft. Die Baugenossenschaften legen viel Gewicht auf diese zwischenmenschliche Seite des Wohnens. Schliesslich bemühen sie sich aktiv um die Umgebung. Dazu gehören Gärten und Spielplätze, aber allenfalls auch Freizeiträume, Ladenlokale und Kindergärten. Wenn es allerdings um den Strassenverkehr geht, sind ihnen meistens die Hände gebunden, nicht zuletzt wegen sich widerstrebender Interessen der eigenen Genossenschafter.

 

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Die Mieten der Baugenossenschaften sind nach dem Prinzip der Selbstkostendeckung festgesetzt. Als Selbstkosten fallen im wesentlichen an: Zinsen auf dem Fremd- und Eigenkapital sowie allfälligen Baurechten, Aufwendungen für Reparaturen und Unterhalt, Abgaben, Gebühren (z.B. für Wasser, Kehrrichtabfuhr) und Steuern, Verwaltungskosten sowie Unkosten, Abschreibungen, Rücklagen für Amortisationen, Erneuerungen und Neubauten sowie Solidaritätsbeiträge. Sofern eine Baugenossenschaft Subventionen bezogen hat, wird ihre Mietzinsgestaltung in der Regel durch die Behören überwacht.

 

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Die Ansprüche an eine Wohnung haben bekanntlich im Laufe der Zeit zugenommen. Um trotzdem zeitgemäss zu bleiben, unternehmen die Baugenossenschaften grosse Anstrengungen, ihre Wohnungen zu unterhalten und zu erneuern. Das schlägt sich meistens auch in höheren Mieten nieder. Dafür besteht dank der Erneuerungen die Gewähr, dass die Siedlung auf die Dauer für eine vielfältige Bewohnerschaft attraktiv bleibt.

 

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Es gibt tatsächlich Baugenossenschaften, die bezwecken, Einfamilienhäuser oder Wohnungen zu erstellen und an die Genossenschafter zu verkaufen. In der Regel aber ist eine Baugenossenschaft bestrebt, dass ihre Häuser und Wohnungen dauernd der Spekulation entzogen bleiben und nicht nur den heutigen, sondern auch den zukünftigen Mitgliedern preisgünstig, zeitgemäss unterhalten und gut ausgestattet zur Verfügung stehen. Das ist garantiert, wenn die Wohnungen im Eigentum der Genossenschaft verbleiben.

 

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Oberstes Organ jeder Baugenossenschaft ist die Generalversammlung (GV). Alle Genossenschafter werden dazu eingeladen, denn jeder hat an ihr das Stimmrecht. Das Gesetz und die Statuten der Genossenschaft bestimmen, welche Entscheide einzig durch die GV gefällt werden dürfen. Auf jeden Fall wählt die GV den Vorstand der Baugenossenschaft oder, wie er auch etwa genannt wird, den Verwaltungsrat (Verwaltung). Wenn man die GV als Parlament der Genossenschaft verstehen will, so entspricht der Vorstand der Regierung, denn er leitet das Jahr durch die Geschäfte. Je nach Grösse und Organisationsweise der Genossenschaft kann er sich dabei auf einen geschäftsführenden Ausschuss aus seiner Mitte stützen oder auf eine Geschäftsstelle mit einem speziell dafür angestellten Geschäftsführer (Verwalter) sowie anfällig weiterem Personal (Buchhalter, Büroangestellte, Handwerker, Hauswarte). Manche Baugenossenschaften verfügen sodann über ständige Kommissionen, namentlich für Bau- und Finanzfragen oder für einzelne Siedlungen. Diese können ebenfalls mit Kompetenzen ausgestattet sein. Da die Baugenossenschaft organisch gewachsen sind und zudem die Vielgestaltigkeit unseres Landes widerspiegeln, weisen kaum zwei von ihnen die genau gleiche Entscheidungsstruktur auf.



Der Vorstand der Heimgenossenschaft Schweighof

Die GV der Heimgenossenschaft Schweighof

 

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Von Natur aus ist die Generalversammlung einer Baugenossenschaft nicht gerade spannend. Das heisst, sie wirft solange keine hohen Wellen, als alles gut geht. Und da dies sicherlich auch in Ihrer Genossenschaft der Fall ist, dürfen Sie an die Generalversammlung nicht die gleichen Ansprüche stellen wie an einen Krimi. Dafür gibt sie Ihnen eine gute Gelegenheit, Mitglieder und Vorstand Ihrer Genossenschaft besser kennenzulernen. Sie erfahren mehr über die Tätigkeit Ihrer Genossenschaft. Sie haben es in der Hand, Ihren Einfluss geltend zu machen, sei es bei Wahlen, durch eine Stellungnahme oder sogar mit einem Antrag. Manche Baugenossenschaften lassen auf die eher "trockene" Generalversammlung einen geselligen Teil folgen mit Essen oder Musik und Tanz.

 

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In der Tat wohnt ein Genossenschafter üblicherweise als Mieter in seiner Wohnung. Das Mitglied einer Baugenossenschaft hat also eine doppelte Rolle. Als Genossenschafter erwirbt es sich das Recht auf Mitbestimmung in der Genossenschaft sowie darauf, eine Wohnung zu mieten. Als Mieter nun macht es von diesem Recht Gebrauch, indem es einen Mietvertrag abgeschlossen hat und sich den damit verbundenen Pflichten (Zahlung der Miete, Respektierung der Hausordnung usw.) unterzieht. Da Genossenschafter und Mieter identisch sind, kommt es in einer Baugenossenschaft selten zu Interessenkonflikten zwischen Vermietern und Mietern.

 

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Im Mietvertrag selbst steht in erster Linie, wer Mieter und wer Vermieter ist, welche Räume vermietet werden und was dafür an Mietzins zu bezahlen ist. Dazu kommen weitere Festlegungen über Mietbeginn, Kündigung, Mitbenützung der Waschküche usw. Damit sind die Rechte und Pflichten des Mieters aber noch nicht erschöpfend geregelt. Massgeblich sind auf jeden Fall die Bestimmungen des Obligationenrechts über den Mietvertrag und die Erlasse des Bundes gegen Missbräuche im Mietwesen (Mieterschutz), unter Vorbehalt besonderer Subventionsvorschriften. Die Mietverträge enthalten ferner sogenannte "Allgemeine Bestimmungen" mit für den Mieter sehr wichtigen Vereinbarungen über Kündigung, Verrechnung, Nebenkosten usw.



Die Allgemeinen Bestimmungen der Heimgenossenschaft Schweighof

Weitere Reglemente der Heimgenossenschaft Schweighof

 

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Die Statuten bilden gewissermassen die Verfassung einer Baugenossenschaft. Sie legen ihren Zweck sowie die Aufgaben, Rechte und Verantwortlichkeiten der Genossenschaftsorgane wie auch der einzelnen Genossenschafter fest.

Neben der Hausordnung und dem Mietvertrag weisen auch die Statuten der Genossenschaften Regelungen auf, die für den einzelnen genossenschaftlichen Mieter von grosser Wichtigkeit sind. Es lohnt sich dafür, sie sorgfältig zu studieren.

P.S. Auch die Genossenschaften selbst empfinden nicht eitel Freude ob soviel Gedrucktem. Wenn ein anderes Mittel bestünde, das Mietverhältnis so zu regeln, dass beide Teile zufriedengestellt bleibe, hätten sie es bestimmt gewählt.



Statuten der Heimgenossenschaft Schweighof

 

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Eine subventionierte Wohnung unterscheidet sich nicht etwa äusserlich von einer anderen Wohnung. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass für sie besondere Beiträge der öffentlichen Hand ausgerichtet werden. Damit verknüpft ist die Bedingung, dass die Wohnung nur an Mieter abgegeben werden darf, deren Einkommen einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Es sind also nicht die Baugenossenschaften selbst, welche die zum Teil recht strengen Kriterien für die Vermietung verbilligter Wohnungen aufstellen. Das gilt auch für die meisten übrigen Formen staatlich geförderter Wohnungen (z.B. Alterswohnungen).

 

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Manche Baugenossenschaften verfügen über einen sogenannten Solidaritätsfonds. Er ist bestimmt für die Hilfe an Genossenschafter und unter Umständen auch an andere, notleidende Baugenossenschaften. In der Regel werden die Mittel verwendet, um teure neue Wohnungen anfänglich günstiger zu vermieten oder um die Finanzierung von Neubauten zu erleichtern. Ebenfalls über einen Solidaritätsfonds verfügt der Schweizerische Verband für Wohnungswesen SVW. Er wird gespiesen aus Beiträgen der einzelnen Baugenossenschaften und ist in erster Linie für die Förderung neuer, kleiner Genossenschaften bestimmt. Dazu kann er in bestimmten Fällen Baugenossenschaften Sanieren helfen, die in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind. Auch ohne spezielle Fonds bemühen sich die meisten Baugenossenschaften um einen gewissen Ausgleich zwischen ihren relativ teuren und den weniger kostenbelasteten Wohnungen.

 

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Damit eine Baugenossenschaft funktioniert, braucht es eine Anzahl initiativer und sachkundiger Leute. Und davon gibt es eben überall zuwenig. Auch eine grosse, gut organisierte Baugenossenschaft kann sodann nur allmählich wachse,, zumal es immer schwieriger wird, geeignetes Bauland zu finden.

 

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Eine Baugenossenschaft verfolgt den Zweck, ihren Mitgliedern ein bleibendes Heim zur Verfügung zu stellen. Im Gegensatz zu einem gewöhnlichen Mieter kann daher einem Genossenschafter die Wohnung nur gekündigt werden, wenn es dafür statutarische oder andere zwingende Gründe gibt. Solche Gründe sind unter anderem das Nichtbezahlen des Mietzinses, pflichtwidrige Benützung der Wohnung, Gefährdung des Genossenschaftszweckes, Belästigung der Nachbarn. Der genossenschaftliche Mieter seinerseits kann die Wohnung dagegen ohne weiteres unter Beachtung der gesetzlichen Fristen kündigen.

 

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Bauliche Veränderungen, Installationen, Farbanstriche, Umzäunungen usw. sind Obliegenheiten der Genossenschaft, nicht des einzelnen Mieters. Dieser darf hier nicht ohne weiteres tätig werden, sondern er muss vorher die Zustimmung der Verwaltung einholen. Über die Einrichtung des Mieters und bauliche Änderungen (auch Verbesserungen) enthalten die Mietverträge ausführliche Bestimmungen. Im Prinzip geht es darum, den genossenschaftlichen Mietern in ihrem Wohnbereich eine gewisse Autonomie zu ermöglichen, ohne dass die Genossenschaft und allfällige Nachfolger in den Wohnungen zu Schaden kommen.

 

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Abgesehen von kleinen Ausbesserungen und Sofortmassnahmen, die jedermann selbst vornehmen sollte, z.B. bei Defekten von Wasserhahnen, sind auch in einer Baugenossenschaft die Reparaturen eine Aufgabe der Genossenschaft selbst. Diese ist notfalls sofort zu verständigen. Wie dies zu geschehen hat, ist im Mietvertrag geregelt, der meistens noch weitere Bestimmungen im Zusammenhang mit dem Reparaturwesen enthält.



Die wichtigsten Anlaufstellen der Heimgenossenschaft Schweighof

 

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In verschiedener Hinsicht haben die Hauswarte oder Handwerker der Baugenossenschaft eine Mittelstellung zwischen genossenschaftlichen Mietern und Verwaltung inne. Ob voll oder teilzeitlich beschäftigt, sie sind primär der Verwaltung bzw. dem Vorstand unterstellt. Um ihre Aufgabe erfüllen zu können, sind sie indessen auf die Unterstützung durch die genossenschaftlichen Mieter angewiesen. Diese dürfen ihrerseits mit einem weitgehenden Verständnis und Entgegenkommen der Hauswarte rechnen.

 

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Darauf gibt es keine allgemeine Antwort, so wichtig es ist, dass eine Genossenschaft über genügend aktive Mitglieder verfügt. Versuchen Sie nicht, gleich "oben einzusteigen", sondern schauen Sie sich zuerst um, was es in ihrer direkten Umgebung für Möglichkeiten gibt, mitzuhelfen und etwas zu unternehmen. Und vergessen Sie nicht: Wie alle, die mit Liegenschaften zu tun haben, sind auch Baugenossenschaften in ihrem Handeln langfristig orientiert und raschen Schwenkern abhold.

 

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Gerade in einer Baugenossenschaft sollten in erster Linie die Beziehungen unter Nachbarn selbst spielen. Die Genossenschaft selbst kann fehlende nachbarschaftliche Hilfe und Kontakte nicht ersetzen, auch wenn sie sich in der Regel bemühen wird, diese möglichst zu fördern. Ebensowenig sind Vorstandsmitglieder, Verwalter oder Hauswarte zu Schiedsrichtern nachbarlicher Streitigkeiten berufen. Freilich darf sich ein Genossenschafter in Notfällen unbesorgt an ein Vorstandsmitglied oder an die Verwaltung wenden.

 

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Jede Baugenossenschaft verfügt über gewisse gemeinschaftliche Einrichtungen, die den Mitgliedern zur Verfügung stehen, z.B. Waschküchen, Spielplätze, Einstellräume für Fahrzeuge. Darüber hinaus verfügen manche Genossenschaften über besondere Räume und Einrichtungen für gemeinschaftliche Zwecke. Dazu gehören je nachdem Bastelräume, Werkstätten, kleinere und grössere Säle, Aufenthaltsräume oder Lokale für Kinderhütedienst, Bibliotheken, Kleiderbörsen u.a. In Der Regel werden sie durch Gruppen von Genossenschaftern (Koloniekommissionen, Freizeitteam) betreut. Auskunft darüber erteilen deren Mitglieder und sonst der Vorstand oder die Verwaltung. Es besteht immer ein Mangel an aktiven Leuten - wer selbst tätig werden möchte, ist daher doppelt gern gesehen.

 

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Der erste Samstag im Juli wird in der ganzen Welt als Tag der Genossenschaften gefeiert. Viele Baugenossenschaften ziehen an diesem Tag die regenbogenfarbige Genossenschaftsfahne hoch. Oft führen sie zudem besondere Anlässe durch, zum Beispiel einen Kindernachmittag oder eine gesellige Veranstaltung mit Musik und Tanz.

Viel Vergnügen!



Das Genossenschaftsfest der Heimgenossenschaft Schweighof

 

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